שִׂים לֵב: בְּאֲתָר זֶה מֻפְעֶלֶת מַעֲרֶכֶת "נָגִישׁ בִּקְלִיק" הַמְּסַיַּעַת לִנְגִישׁוּת הָאֲתָר. לְחַץ Control-F11 לְהַתְאָמַת הָאֲתָר לְעִוְורִים הַמִּשְׁתַּמְּשִׁים בְּתוֹכְנַת קוֹרֵא־מָסָךְ; לְחַץ Control-F10 לִפְתִיחַת תַּפְרִיט נְגִישׁוּת.
סגור

מצא עורך דין :

כל הקטגוריות
כל תחומי העיסוק
כל האזורים
כל הערים

שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,680)

עסקת מקרקעין היא בין הגדולות, אם לא הגדולה מבין אלה שרבים מאיתנו ביצעו או יבצעו בעתיד. מדובר אפוא בעסקאות אשר סכומן גבוה לאין שיעור ביחס לשאר העסקאות אותן אנו מבצעים ביום יום. מעבר לכך, אדם מן היישוב אינו בקיא בפרוצדורה ובמהות הקשורה לעריכתן. במסגרת פורום דיני מקרקעין זה, נעשה כל שניתן על מנת לסייע לכם גולשי iLaw בהבנת סוגיות הנוגעות לדיני מקרקעין. אם יש לכם שאלה בנושאים הבאים, אז הגעתם למקום הנכון: רכישה, מכירה או השכרה של מקרקעין, הסכמים, שינוי תב"ע, בתים משותפים, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, סכסוכים במקרקעין, פינוי פולשים, דמי מפתח, דיור מוגן, כינוס נכסים, ועוד שאלות הקשורים לדיני מקרקעין. מנהל פורום דיני מקרקעין, נמצא כאן לרשותכם. בכל עת, פשוט העלו שאלתכם ואנו מבטיחים כי תיענו בהקדם.

קרא עוד

שאל בפורום דיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

גולש/ת יקר/ה,
פורום זה אינו מנוהל על ידי עורך דין – ולכן המענה יכול להתעכב מעט.


הנהלת האתר עושה את המירב לאתר עורך דין בתחום שישיב על שאלתך בהקדם.
עמכם הסליחה. מוזמנים לבדוק שנית בימים הקרובים

אם הינך עורך דין בתחום ומעוניין בניהול הפורום – פנה עוד עכשיו בטלפון 03-6006646
או באמצעות טופס יצירת קשר ונשמח לעמוד לשירותך בהקדם

מנהל פורום דיני מקרקעין

תום חיימוב
איזור: תל אביב
פקס:
טלפון: הצג טלפון

"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."

15/02/2025 19:43 אפריים kpbh ,akuo v,nurv kpbh ,akuo v,nurv
שלום רב, רכישת דירה מקבלן. מכירת זכויות בדירה לפני תשלום התמורה ומסירת חזקה.
העברה של חוזה שלם כוללת המחאת זכות והמחאת חבות. וזאת באישור הקבלן.
מבחינת צד ג' הקונה הרוכש החדש. זהו כיסוי חוב עבור הרוכש הראשון או החלפת רוכשים מול הקבלן? אודה למענה

11/02/2025 11:29 אינה שכרות שכרות
האם אפשר לתבוע מישהו שעבר או עובר תהליך פשיטת רגל...הפרת חוזה שכירות...תודה רבה

04/02/2025 23:49 שמעון מיסיוי מקרקעין מיסיוי מקרקעין
שלום, פלוני רוכש מקבלן שני דירות על הנייר (בטווח של שלושה חודשים). עבור דירה ראשונה קיבל מס רכישה 0 (על פי מדרגת מס דירה יחידה).
עבור הדירה השניה לא שילם מס רכישה בטענה שהתחייב למכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודש.
יש טופס 4 לשני הדירות. בשני הדירות פלוני לא קיבל את החזקה ושניהן בבעלות תאגיד. פלוני מכר את הזכויות בדירה הראשונה (שבה שילם 10% מהתמורה בלבד). האם פלוני חייב במס רכישה דירה שנייה מאחר ולא עמד בתנאי דירת מגורים מזכה בשני הדירות?
תשובתך:

04/02/2025 14:39 דניאל הצורך בהסכמה של שאר בעלי הנכסים בבנין בבניית חדר על הגג הצורך בהסכמה של שאר בעלי הנכסים בבנין בבניית חדר על הגג
אהלן, שאלה לגבי זכוויות בניה בגג.
אני גר בהרצליה שם קיימת תוכנית הר-1635 שמתירה לדירות גג שהגג מוצמד אליהן לבנות חדר יציאה לגג. אחד ״המוקשים״ בתוכנית הוא שהיא דורשת הסכמה של 75 אחוז מבעלי הנכסים בבניין.
מסמכי הבית המשותף של הבניין שלנו מנוסחים באופן שלטעמי הלא משפטית מאפשר להנות מהזכויות גם ללא הסכמה (יחידות 3/8/9 הן היחידות עם הגג). הייתי שמח להבין אם כך הדבר.

״לפי תקנון מוסכם מתאריך 3.11.1983 עולים הפרטים הבאים:
אחוזי הבניה בגין כל החלקה 139 יחולקו שווה בשווה בין בעלי היחידות 139/3, 139/8,139/97 וכל אחד מהם יהיה רשאי לנצלם בלי קבלת הסכמת יתר בעלי היחידות בבנין ו/או מי מהם בתנאי שיקבלו היתר לכך מאת הרשות המוסמכת ובכפוף לתנאי
ההיתר.
בעלי יחידות אלה יתירו העמדת מערכת סולרית לחימום מים ואנטנה מרכזית לטלוויזיה על גג הגגון שבבעלותם.
בעלי היחידות דלעיל, לאחר שישתמשו ו/או יממשו את הבניה הנ"ל, יהיו חייבים לתקן כל נזק שייגרם לרכוש המשותף אם ייגרם, כל זה על חשבונם בלבד.
לאחר שישתמשו ו/או יממשו בעלי היחידות דלעיל את זכויותיהם, יהיו רשאים להגיש בקשה לתקן צו בתים משותפים של הבית הכל בלי לקבל הסכמת יתר בעלי היחידות בבית ו/או מי מהם, לשם רישום היחידות הנוספות שתבנינה וכן לבקש תיקון תקנון״


תודה מראש






30/01/2025 11:05 אינה שכרות שכרות
שלום לכולם. חוזה שכירות נגמר בעוד כמה ימים
דיירת מזניחה את הדירה ולא נותנת לבדוק מה המצב הדירה . דירה אחרי שיפוץ.נכנסתי רק לסלון וראיתי שבית מאוד מוזנח,דיירת סגרה מטבח עם וילון, סגרה כל הדלתות בחדרים אומרת שאני פוגעת בפרטיות שלה ואין לי זכות לבדוק מה מצב הדירה עד שהיא גרה שם וברור שבמצב הזה אני לא יכולה להארות דירה לדיירים חדשים. רוצה לציין שדיירת מטופלת במשרד הרווחה .בכל בקשה שלה תכף עניתי מהיום למחר..כולל החלפת מזגנים למזגנים חדשים ועוד.אתמול אמרה לי ש יש בעיה בחדר אחד בקיר ויש נזילה כבר כמה חודשים ולא רצתה להגיד לי בגלל שלא רוצה שאיש מקצוע יכנס הביתה .ויש עדיין אחריות לשיפוץ ולמזגנים... אין צ'ק ביטחון של דיירת..תודה רבה

אינה שלום, מקווה שלמדת משהו. יש לקבל ערבות לפני כניסה לבית, יש לוודא שחוזה השכירות מקיף את כל האירועים שעשויים לקרות - בשביל זה יש עורך דין.
לעת עתה כל שנותר הוא לתת לה לצאת, לבדוק את הנזקים ושאין חובות לוועד הבית, מיסים (ככל ורשום עליך).
לנסות להתחקות אחר מעבר מקום מגורים חדש.
לאחר שתבדקי ותערכי נזקים - לתבוע אותה על הנזקים.
אין מה לעשות אחרת, שהרי אין לך בטחונות, ערבים.

לכל עניין: דויד קאופמן עורך דין , 072-2504994 , -law.co

21/01/2025 19:00 קובי vto nu,r kgus ksuuj vto nu,r kgus ksuuj
ברכישת דירה מקבלן. לעו"ד של הקבלן מותר לדווח עבורי דיווח רכישה למיסוי מקרקעין ? ואם זה נחשב שעו"ד של הקבלן מייצג אותי בהסכם הרכישה כולו?

עורך הדין של הקבלן רשאי לדווח למיסוי מקרקעין מטעמך, אך זה לא נחשב לייצוג שלך בהסכם הרכישה. עורך הדין מייצג את הקבלן בלבד, ולא את האינטרסים שלך כרוכש. מומלץ לשכור עורך דין פרטי שידאג לאינטרסים האישיים שלך.

19/12/2024 08:34 נהוראי שכר טרחה עו שכר טרחה עו"ד
קיימת ירושה של בית בירושלים, המנוח היה ערירי.
החלוקה 20% (דן) 55% (שמעון) 25% (קרן/הקדש לעילוי נשמתו בניהול אפוטרופוס הכללי), כמובן השמות בדויים.
הבניין מיועד לפינוי בינוי, מאחר ויש קרן שמחזיקה ב 25% לא ניתן לרשום בטאבו את היורשים דן ושמעון.
במשך כמה שנים עבד עו"ד על התיק, וכעת רוצה את שכרו.
1. צד אחד מבקש חלוקה יחסית בהתאם לצוואה, כלומר דן משלם 20% שמעון משלם 55% וב 25% מתחלקים חצי חצי.
2. הצד שני מבקש חלוקה של חצי חצי על הכל 50:50.
מה החוק אומר במקרה זה?
תודה רבה

05/12/2024 06:03 אריק פינוי שוכר המחסן פינוי שוכר המחסן
שלום,
אני חבר ועד שמשכיר מחסן ששייך לבניין ומושכר על ידי הועד במשך שנים רבות. יש לנו שוכר מחסן שמסרב לעזוב את המחסן שלו בסיום החוזה בעוד כשבועיים. מה האופציות שעומדות בפני כדי לפנות את השוכר מהמחסן שלנו? החשש שלנו שהוא ישאר במחסן במשך תקופה ארוכה ויסרב לפנות את המחסן וכך ימנע מאיתנו להשכיר את המחסן לשוכר חדש

אריק שלום, אני מעריך כי יש לועד חוזה חתום מול שוכר המחסן
ככל ואינו מעוניין להתפנות, ראשית ניתן להפעיל את הערבות או הבטחונות ככל וישנן.
פניה להליך פינוי מושכר בבית משפט, קבלת צו פינוי
עדיין לא מתפנה, פונים להוצאה לפועל לפינויו בכוח.

30/11/2024 10:38 חסון מרדכי לאיזה בית משפט מגישים תביעה בסכסוך בין שני בניינים סמוכים לאיזה בית משפט מגישים תביעה בסכסוך בין שני בניינים סמוכים
אנחנו חברה ניהול ואחזקה בע"מ שמנהלת מרכז מסחרי לידנו ישנו בניין מגורים קומתי שלאחר הרבה פניות בכתב על גיזום צמחייה שפולשת לשטחנו וגורמת ללכלוך לא מתייחסת לכול הפניות שלנו בכתב.
סכום התביעה על סך של 3000 גיזום הצמחייה פעלנו לפי חוק המקרקעין סעיף 51 .
השאלה לאיזה בית משפט פונים: מפקח על המקרקעין, תביעות קטנות.
אשמח לקבל תשובה תודה רבה מראש

04/11/2024 10:08 אולג חוב וזכות חוב וזכות
שלום, שאלה בנושא דיני חיובים פלוני רכש דירה מיזם ומכר לאדם את הזכויות בדירה. פלוני המחה לאדם 10% זכויות. היזם המחה לאדם 90% חובות 1. על פי דיני חיובים, מה התוצאה במקרה שכזה? פלוני יצא מהתמונה והיזם חייב לאדם (החלפת רוכש מול היזם)? 2. האם בפועל פלוני מכר לאדם 10% זכויות ו 90% חובות בדירה? או שאינו יכול למכור "חוב" מאחר והיזם המחה את החוב? בעצם מכר לאדם 10% הזכויות בלבד?

המצב שאתה מתאר מערב מושגים של המחאת זכויות והמחאת חיובים בדיני חיובים, ולכן כדאי לבחון את ההיבטים המשפטיים של הפעולות שתוארו:

---

### 1. **ניתוח המצב לפי דיני חיובים**
- **המחאת זכויות:**
פלוני המחה לאדם 10% מהזכויות בדירה. פעולה זו היא המחאת זכויות, שבמסגרתה בעל הזכות (פלוני) מעביר לאדם חלק מזכויותיו כלפי היזם. המחאה זו תקפה לפי **סעיף 1 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969**, כל עוד לא מדובר בזכות שאינה ניתנת להמחאה (למשל, זכות אישית).

- **המחאת חיובים:**
היזם המחה לאדם 90% מהחובות הקשורים לדירה. לפי **סעיף 6 לחוק המחאת חיובים**, המחאת חיוב (חוב) מחייבת את הסכמת הנושה (במקרה זה, היזם). אם הסכמה זו ניתנה, הרי שהאדם נכנס בנעליו של פלוני בנוגע לחובות.

- **השפעה על פלוני:**
אם היזם והאדם הסכימו להמחאת 90% מהחובות, הרי שפלוני אינו אחראי עוד לחובות שהועברו לאדם. עם זאת, יש לו אחריות לגבי 10% הנותרים (בהתאם לזכויות שהוא שמר לעצמו). כך, למעשה, פלוני יוצא חלקית מהתמונה, ותלותו מול היזם מצטמצמת.

---

### 2. **שאלת היקף הזכויות והחובות שנמכרו**
- כאשר פלוני מכר לאדם 10% מהזכויות, זו עסקת זכויות בלבד. אם היזם המחה לאדם 90% מהחובות, הדבר נוגע ליחסים שבין היזם לאדם, ולא ניתן לומר שפלוני "מכר" את החובות הללו, מאחר שלא הוא המחיל את החובות.
- בפועל, פלוני מכר לאדם **10% מהזכויות בדירה בלבד**, בעוד היזם העביר לאדם **90% מהחובות**. כך נוצר מצב שבו הזכויות והחובות אינם תואמים זה לזה מבחינה מספרית.

---

### 3. **התוצאה המשפטית**
- האדם מחזיק כעת ב-10% מהזכויות בדירה וב-90% מהחובות. מצב כזה עלול ליצור חוסר איזון בין הזכויות והחובות, דבר שעשוי לגרור סיבוכים משפטיים.
- אם החובות שהועברו לאדם (90%) עולים על הזכויות שרכש (10%), עלול להיווצר מצב של "גרעון זכויות", שעליו יש לתת את הדעת בהסכמים בין הצדדים.

---

### סיכום
1. פלוני יצא כמעט לחלוטין מהתמונה, למעט 10% זכויותיו בדירה, אם המחאת החיובים על ידי היזם לאדם נעשתה כדין.
2. פלוני לא "מכר חובות", אלא רק 10% זכויות, והיזם המחה את החובות לאדם.

המלצה::כדי למנוע סיבוכים ולבחון את תקפות ההמחאה, כדאי לוודא שכל ההסכמים הוסדרו בצורה ברורה ומתועדת, ואם יש ספק, מומלץ לפנות לעורך דין בתחום החוזים.

דוד קאופמן עו"ד | 072-2504994 | -law.co

24/11/2024 15:15 אולג הוספת הערה

עו"ד קאופמן שלום. תודה על תשובתך המפורטת.
אוסיף הערה. פלוני המחה 10% זכויות לאדם - בוצע העברת ערבויות
היזם המחה לאדם 90%, אדם שילם לחשבון הליווי והוצאה ערבות על שמו.
אדם מחזיק ב 100% ערבויות חוק המכר דירות.
פלוני יצא מהתמונה או עדיין לא בדיוק?
היזם חייב למסור את הדירה והזכויות בה אך ורק לאדם מוטב הערבויות?

אולג שלום, התמונה ברורה. האדם רכש מפלוני זכויות דירה בטרם נסתיימה הבניה.
אין ספק שבעל הערבויות ובפרט שעל שמו הוא הזכאי לקבל את הדירה.
לסרת כל ספק - יש לבדוק מול היזם שהוא רשם לפניו כי אותו אדם רכש מפלוני את הזכויות.

האם יש בעיה או חשש ממשהו?
בכל עניין מוזמן להתקשר.
דוד קאופמן עו"ד 072-2504994

עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין

דרור הראל
עו"ד דרור הראל

מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.

הדס מושקוביץ
עו"ד הדס מושקוביץ

בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים

גב' פנינה אריאלי

"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."

משה גולני
עו"ד מהנדס משה גולני

"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."

אירית דרדיק פלם
עו"ד אירית דרדיק פלם

מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.